土增稅的計算方式
一、名詞解釋
1.公 告 地 價 ：土地在平時需繳交地價稅(每年十一月一號至三十一號)，其稅基為公告地價(自民國九十四年二月一日起每兩年得調整一次)
2.公 告 現 值 ：在買賣時需交土地增值稅，其稅基為公告現值(每一年調整一次)
3.申 報 地 價 ：另外，你也可以自己申報地價，這是 國父在建國方略中所規定的，用意是如果你對政府規定的價格不滿意，你可以報高一點(照價課徵地價稅)、也可以報低(照價收買)，所以 國父認為這樣一來，就不會有問題了。
4.物價躉售指數：物價指數是政府認定的通貨膨漲指數，也就是在若干年前(前次移轉的時候)，你的一塊錢的購買力等同於現在的多少錢，內政部會在每個月公佈一次指數，做為大家計算土地增值稅的依據。如92年12月的指數是103.3，表示那時的一塊錢，相當於現在的1.033塊錢。
二、計算方式：
令公告現值為B、前次移轉公告現值乘上物價躉售指數為A，而B-A=C(漲價總額)自民國九十四年二月一日起分為二十年以內為20%、30%、40%，滿二十年未滿三十年為20%、28%、36%，滿三十年未滿四十年為20%、27%、34%，滿四十年以上者為20%、26%、32%，上述為一般土地增值稅
自用的土地增值稅計算方式為 C×10%
例如：德華要出售一筆土地，前次移轉為每平方公尺750元，物價指數為269.8，公告現值為29400元，面積為1030平方公尺，請問如果土地位於都市計劃內，其自用與一般的土增稅各為何?(試算持有分別未滿二十、滿二十、三十、四十年各何)
前次移轉乘上物價指數
750×269.8%＝2023.5 ……A
29400－2023.5＝27376.5 ……B－A＝C
未滿二十 2023.5x20%+2023.5x30%+(27376.5-2023.5x2)x40%=10343.55
10343.55×1030(面積)＝10653856
滿二十未滿三十 2023.5x20%+2023.5x28%+(27376.5-2023.5x2)x36%=9369.9
9369.9x1030=9650997
滿三十未滿四十 2023.5x20%+2023.5x27%+(27376.5-2023.5x2)x34%=8883.165
8883.165x1030=9149659.95
滿四十年以上 2023.5x20%+2023.5x26%+(27376.5-2023.5x2)x32%=8396.25
8396.25x1030=8648137.5
如果要辦理自用用，因為有面積上限(300平方公尺)，所以
10343.55×(1030－300)＝7550791.5
27376.5×300×10%＝821295
821295＋7550791.5＝8372086.5……自用的增值稅
三、自用的土地增值稅條件限制為
１．一年未營利---------土地所有權人出售前一年內未曾供營利目的或出租之用地
２．戶籍登記-----------地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並
已在該地辦竣戶籍登記(只要一天就可以)
３．面積上限----------都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公
畝部分
４．一人一生享用一次為限
５．自用住宅建築完成一年內者，其評定房屋現值須達所占基地公告現值百分之
十以上
土地增值稅的納稅義務人—出賣人，即原所有權人
至於農地要變更為其它目的使用的增值稅如下：
（一）農業用地：農業用地在依法作農業使用時移轉給自行耕作之農民繼續作農業使用者
一、耕地：依區域計畫法編定的農牧用地，或依都市計畫法編定為農業區保護區之田旱地目土地或未依法編定而土地登記簿記載為田、旱地目的土地。
二、耕地以外之農業用地：
依區域計畫法編定為林業、養殖、水利用地或都市計畫農業區、保護區及未依法編定地區而土地登記簿所記載為林、養、牧原、池、水、溜、溝地目的土地。
三、國家公園區域內之農業用地：經國家公園管理處會同有關機關認定之土地。
檢附證件
一、耕地：
１．土地登記簿謄本
２．都市計畫土地使用分區證明或都市計畫外證明文件
３．承受人自耕能力證明書影本
二、耕地以外之農業用地：
１．土地登記簿謄本
２．都市計畫土地使用分區證明或都市計畫外證明文件
３．承受人具結無專任農耕以外之職業
４．繼續作農業使用承諾書
Source from: http://idc.twbbs.org/
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