不動產證券化的運作流程
不動產證券化是結合"不動產"及"證券"的產品,
要投資一個產品前,我們應對產品要有充分的認識,
所以在此提供不動產證券化的運作流程讓大家能夠更清楚認識!!
從2003年7月不動產證券化條例通過後,
2004年至今陸陸續續已有六個案子採類似債券的REAT(不動產資產信託)的模式啟動,
而2005年起,另一類似股票的REITs(不動產投資信託)亦即將啟動.
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REAT(不動產資產信託)的運作流程:
1.不動產所有權人(委託人)和受託機構訂定不動產資產信託契約,將不動產信託"所有權"移轉至受託機構.此時該不動產已與原所有權人(委託人)經營優劣毫無關聯,若該所有權人(委託人)因經營不善而倒閉,需拍賣名下不動產時,該不動產因已信託進行證券化,故不會受其影響.
2.受託機構向主管機關(金管會銀行局)申請核准,申報生效或私募受益證券,若是公開募集則需送至證期局審查.受託機構需嚴格執行信託契約中的各項約定.
3.受託機構委任專業物業管理公司,處理不動產的相關事宜,包括向承租戶收取租金,營運管理如清潔,維修等.
4.受託機構發行受益證券,交由承銷單位銷售.國內目前的REAT都設計為以商業不動產未來現金流量及物權做為擔保品所發行的債券,該債券依風險不同,發行不同順位的受益憑證,票面利率也不同.
5.IPO(首次公開發行)時投資人可向承銷單位申購,IPO後在交易所或櫃買中心交易,投資人每年定期領取固定收益,本金是否能順利取回,需視信託契約內容,及到期時市場狀況而定.
REITs(不動產投資信託)的運作流程:
1.受託機構向主管機關(金管會銀行局)申請核准,申報生效或私募受益證券,若是公開募集則需送至證期局審查.受託機構需嚴格執行信託契約中的各項約定.
2.國內不動產證券化採封閉型基金發行,規模20億以上者,可在櫃買中心掛牌,30億以上者,可選擇在證交所或櫃買中心掛牌.
3.IPO時投資人可向承銷單位申購,面額10元,以1萬元為單位.受託機構在市場募集資金的規模會大於或等於信託契約中計畫購買的不動產總金額.
4.信託基金到位後,會用來購買不動產,不動產每年的租金收益,扣除必要開銷,如保險費,管理維修費用等,剩下的利益即分配給股東,投資人每年可領取分配收益.該封閉型基金掛牌後,就像股票一樣,會因市場狀況有漲有跌,投資會有資本利得或損失.
5.為了讓不動產有良善管理,受託機構委任專業物業管理公司,處理不動產相關事宜,包括向承租戶收取租金,營運管理如清潔,維修等,甚至不動產管理公司可建議受託機構出售不動產,以獲取資本利得,或是建議再投資的標的.
Source from: http://idc.twbbs.org/
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